La nueva Ley de Vivienda en España es una realidad luego de varios años de negociaciones y fluctuaciones en el rumbo de la toma de decisiones catalogadas como sensibles, debido a las repercusiones y al gigantesco peso que las mismas ofrecen para un mercado que es determinante en la economía nacional. Ahora los alquileres de las áreas denominadas “tensionadas” serán regulados y establecidos topes máximos para todas las clases de propietarios.
Así que los inmuebles propiedad de grandes y pequeños tenedores estarán anclados a la misma Ley de Vivienda y por consiguiente a la misma consideración por parte del estado, una condición que se extiende más allá; porque involucra a los contratos de inmuebles que ya estén en el mercado como a aquellos que están por iniciarse en este mundo de negocios. En resumen, la regulación de los contratos de alquiler incluye por igual a los viejos y a los nuevos.
La nueva Ley de Vivienda y los topes de alquiler
Los topes han sido establecidos en dependencia de la modalidad del contrato y según los diversos perfiles del casero. La norma establece que para aquellos dueños de cinco inmuebles dentro de un área tensionada el límite será establecido por la indexación a la última renta, es decir, el marcador será el contrato anterior, tomando en plena consideración que existirán incentivos para que los propietarios coloquen en arrendamiento a sus inmuebles.
Ahora bien, en el caso específico de los grandes propietarios se establecerán los topes basándose en un índice referencial, este índice se elaborará de inmediato y comenzará a regir a partir del 1 de enero de 2025. Aplicándose durante el 2023 el conocido 2 % como límite y para el 2024 el 3 % en todos los contratos de rigor, sin excepciones y sin importar el tamaño del tenedor.
Alquiler en áreas tensionadas según la nueva Ley de Vivienda
La elaboración y las características que regirán la elaboración del nuevo índice aún están por decidirse y las únicas informaciones oficiales disponibles establecen que el organismo encargado de elaborarlo es el INE (Instituto Nacional de Estadística). Con la salvedad de poder aplicar los límites de este índice de referencia a las nuevas viviendas que no hayan gozado de estar alquiladas durante los últimos 5 años, si así lo establece la declaración de zona tensionada.
La figura de los grandes tenedores y las zonas tensionadas
Esta nueva ley surgida de un gran acuerdo entre las partes involucradas también hace especial referencia a la figura del gran tenedor y rebaja sus características de 10 inmuebles a solo 5. Por lo que todos aquellos propietarios de 5 o más inmuebles en un área tensionada serán considerados como grandes tenedores y por consiguiente estarán directamente bajo la influencia de esta nueva ley, con las especificaciones concretas para este tipo de propietarios.
Las zonas tensionadas también han sufrido modificaciones y ahora se establecen un par de condiciones para que pueda ser establecida como tal, una de ellas es la de que la carga media (ya sea de la hipoteca o del alquiler) más los demás gastos y suministros considerados básicos supere el 30 % de la renta media del hogar. Y además que el precio de compra o alquiler del hogar haya sufrido aumentos de al menos 3 puntos sobre el IPC en los últimos 5 años.
El papel de los inquilinos en la actual Ley de Vivienda
La nueva ley también incluye las responsabilidades y las cargas hacia los inquilinos, tomando en consideración que todos los gastos y los honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler del inmueble deberán correr por cuenta del propietario de la vivienda. Un cambio significativo, porque en la anterior legislación, esto solo se aplicaba para los grandes tenedores y ahora se extiende a todos.
Un nuevo gasto para los propietarios, por lo que el estado ha prohibido el aumento de las tarifas de alquiler por vía de nuevos gastos como una medida que impida que los tenedores compense este nuevo gravamen. Esto aplica igualmente para otros gastos de interés, como por ejemplo las tasas de basura y los gastos atribuibles a la comunidad y que evidentemente al no estar acordados previamente con el inquilino, quedan automáticamente fuera de la posibilidad de cobro.