El mercado actual del sector inmobiliario está creando las condiciones óptimas para que las hipotecas estén a la orden del día como uno de los instrumentos financieros de mayor auge para conseguir adquirir una vivienda en la actualidad. Estas hipotecas son perfectas para que los jóvenes accedan al sector inmobiliario de un modo rápido y con amortización a largos plazos, pero ¿es posible el día de mañana modificar las cláusulas?.
Una pregunta que posiblemente inquiete a muchos interesados y la respuesta es sí, ahora bien existen vocablos financieros muy comunes cuando se trata de hipotecas financieras para el sector inmobiliario y son las palabras “subrogar y novar”. Un par de posibilidades que te permiten modificar las condiciones iniciales de la hipoteca de tu casa, con la plena intención de conseguir hacerlas más favorables para las partes, pero mayormente para el deudor.
Modificar las hipotecas (subrogar o novar)
Las hipotecas en España están ancladas a una duración de 24 años y según los últimos datos disponibles por el Instituto Nacional de Estadística (INE) es posible que durante este largo periodo de tiempo la situación económica de los titulares de dichas hipotecas varíe, por lo que es posible que ellos puedan solicitar una subrogación o una novación de la hipoteca con la finalidad de flexibilizar las condiciones de dicho préstamo.
El euríbor se mantiene como el punto de referencia para los indicadores que tienen que ver con estos préstamos hipotecarios, por lo que cualquier cambio en este índice de referencia hará que las condiciones de la hipoteca se vean afectadas de un modo directo. Y las noticias relativas con el Banco Central Europeo (BCE) y el euríbor indican una subida a niveles no vistos en al menos unos 15 años, con una afectación directa sobre todo a las hipotecas variables.
Cambiando las condiciones de una hipoteca existente
Estos aumentos en el índice de referencia del euríbor han hecho que se encarezcan los intereses a pagar para los tenedores de estas hipotecas y un ejemplo categórico es colocar en contexto que aquellos titulares de hipotecas que cancelaban el 1 % ahora están cancelando el 5 %. Evidentemente, este caso se refiere a una hipoteca variable y se nota el incremento al momento de la actualización de las cuotas realizado por el banco cada seis meses o cada año.
Una situación que sin dudas conlleva a que sea muy común cambiar los plazos de vencimientos (ampliarlos) o modificar el tipo de interés de la hipoteca (fijo o variable), así como conseguir cambios en la cantidad de dinero prestado. Estos cambios son posibles gracias a las modalidades antes nombradas llamadas subrogación o novación de una hipoteca.
La novación de una hipoteca (mismo banco)
La entidad con la cual se firma la novación o la subrogación de una hipoteca es la que establece la principal diferencia entre ambos instrumentos. Es decir, la novación se lleva a cabo cuando es la misma entidad bancaria la que ofrece los cambios en las condiciones de la hipoteca, mientras que la subrogación implica un cambio de entidad financiera. Tomando en atención que los gastos para cada uno de estos procesos deben ser tomados en consideración por el titular del préstamo.
Los bancos solicitan una comisión para la novación cuyo importe no puede superar el 2 % por ley cuando esta novación implica un cambio en las condiciones de la hipoteca, además si se quiere cambiar el plazo de vencimiento, la comisión solicitada por el banco no puede superar el 0,1 % del capital que aun este pendiente por amortizar y cuando la hipoteca sea de interés variable a fijo esta comisión no podrá superar el 0,15 % por los 3 primeros años de vigencia.
La subrogación de una hipoteca (otro banco)
Esta modalidad es capaz de generar gastos superiores a los de la novación, pero evidentemente inferiores si se comparan con la formalización de una hipoteca nueva. Generalmente porque se debe cancelar un impuesto o comisión de cancelación de la anterior hipoteca que por regla general asciende al 0,5 % durante los primeros 5 años y al 0,25 % en adelante.
Es importante recalcar que en ambos casos (subrogación o novación) lo habitual es que se lleve a cabo delante de notario público, cuyo asesoramiento debe ser personal y público para el cliente, pese a esto la recomendación es la de analizar exhaustivamente las implicaciones y las posibilidades de cada caso en particular, porque sin dudas cualquier decisión tomada afectará de un modo directo las finanzas personales por un largo periodo de tiempo.
Cómo afecta el cambio del euríbor a mi hipoteca
El valor del Euríbor afecta a las hipotecas a tipo de interés variable, que son aquellas en las que el interés se calcula sumando el Euríbor más un diferencial. Si el Euríbor sube, la cuota de la hipoteca también subirá, y si baja, la cuota se reducirá. En España, la mayoría de las hipotecas usan como referencia el Euríbor a 12 meses. Si tienes una hipoteca a tipo variable y te preocupa que la evolución del Euríbor pueda encarecer tus cuotas, una opción sería cambiar el interés variable de tu hipoteca a una hipoteca fija.
Si en el momento de revisar la hipoteca, aumenta el Euríbor, también aumentará la mensualidad que se debe abonar al banco. Aunque la subida de la cuota del préstamo hipotecario también depende del importe pendiente de amortizar, si el Euríbor sube, la cuota de la hipoteca también subirá. Actualmente, el Euríbor se encuentra en niveles negativos, pero la política monetaria del Banco Central Europeo hace prever que este índice subirá, aunque de manera paulatina.