Cuando se habla de arrendamientos de bienes raíces o de propiedades inmobiliarias, generalmente nos imaginamos solo a viviendas, pisos o locales comerciales. Pero la realidad es muy diferente y es que existe un amplio universo de propiedades y entre ellas están las fincas rústicas y las tierras agrícolas, un tipo de propiedad inmobiliaria que disfruta de una variedad de modalidades de alquiler que están ancladas a una normativa bajo una legislación especial.
La normativa para los alquileres de las fincas rústicas está conformada de un modo conjunto entre los organismos del gobierno central y los entes reguladores de cada una de las Comunidades Autónomas. Estas reglas tienen también incidencia sobre aquellas áreas donde no existe una normativa vigente y por extensión funciona como una prórroga para la Ley de Arrendamientos Rústicos 49/2003 de 26 de noviembre y que posteriormente se actualizó por la Ley 26/2005.
Los diversos tipos de alquiler para los suelos rurales o rústicos
Una normativa que va más allá de los alquileres y de los diversos tipos de arrendamientos disponibles para las fincas y terrenos rústicos y que es capaz de aclarar muchos aspectos técnicos relacionados con el proceso de registro, las diversas formalidades a llevar a cabo entre las partes contratantes y la tributación de los impuestos.
Es importante reconocer que los alquileres y arrendamientos de las fincas rústicas pueden disfrutar de muchas aristas y variables que se determinarán por la función que se le dará a la propiedad y por la duración del contrato y algunas otras variables de interés. De allí que sea algo más complicado que los arrendamientos acostumbrados en las zonas urbanas como el de las viviendas y los apartamentos.
El arrendamiento en las fincas rústicas o tierras agrícolas
Los contratos de alquiler nunca serán iguales para un caso de subarrendamiento o para cuando se trate de un alquiler de larga temporada y tampoco será igual cuando la finca rústica tenga una finalidad turística. Estas diversas diferencias complican las posibilidades finales de lograr una especie de borrador estándar que pueda satisfacer las muchas peculiaridades existentes en el arrendamiento de una finca rústica o de un terreno agrícola.
Lo cierto es que dentro de los puntos álgidos a desarrollar en un contrato de alquiler son infaltables la correcta determinación de las partes interesadas (arrendador y arrendatario) y cada una de las cláusulas que deben existir para demostrar la veracidad y la transparencia tanto en los precios como en las condiciones establecidas y como punto final las firmas de ambas partes que den cumplimiento a que existe una conformidad en las condiciones establecidas.
Los diversos tipos de contratos de alquiler para una finca rústica
Según el tipo de finca rústica a alquilar es posible establecer diferentes tipos de contratos de alquiler, por lo que se desarrollarán de un modo rápido y preciso los contratos de aparcería, de subarrendamiento, de alquiler de finca para larga temporada, y el contrato de alquiler para finca rústica de un modo general.
El contrato de aparcería
Este tipo de contrato es posible que muchas veces no sea visto como un contrato de arrendamiento o de alquiler propiamente dicho, esta modalidad se consigue cuando el propietario de la finca cede solo una parte de las tierras al inquilino (quien recibe la denominación de aparcero). Esto permite que ambas partes puedan beneficiarse de la finca y de la producción en dependencia de la proporción y de la función de producción de cada una de las partes.
El contrato de subarrendamiento
Esta modalidad se hace presente cuando el inquilino traspasa su propio contrato de alquiler a un nuevo arrendatario, es importante recalcar que solo será una operación lícita si el propietario da su previo consentimiento al inquilino para llevar a cabo esta nueva operación, y siempre y cuando la finalidad del subarrendamiento no sea con un fin lucrativo.
El alquiler de finca para larga temporada
La legislación estatal es clara al establecer que ningún arrendamiento pueda tener una duración menor a los 5 años y que además es una operación que se renovará automáticamente y por defecto con una periodicidad establecida. Es decir, si no se llega a celebrar un nuevo contrato o si ninguna de las partes dan señales de paralizar una nueva operación antes del término del contrato en curso.
Es importante reconocer que todo arrendamiento se estipula por propia definición como un alquiler de finca para larga temporada, de allí que cuando el propietario requiera la recuperación de la propiedad tendría que dar aviso al actual inquilino con un tiempo de antelación de al menos un año, para estar dentro de los márgenes establecidos por la Ley.