Los contratos de opciĂ³n de compra son ampliamente utilizados en las operaciones de bienes raĂces con la intenciĂ³n de apartar una propiedad y de alguna manera congelar su precio, ademĂ¡s de otras condiciones como el plazo de tiempo para cerrar la operaciĂ³n y los plazos de pago. Este sistema aplica para las viviendas y los inmuebles urbanos, pero tambiĂ©n es de amplia aplicaciĂ³n para los casos rurales y en especial para la compraventa de las fincas rĂºsticas.
El negocio de la inversiĂ³n en vivienda estĂ¡ en constante aumento y el alquiler y la compraventa de inmuebles se llevan una gran tajada de este rentable negocio, igualmente sucede con las fincas rĂºsticas y los terrenos rurales. Esta escalada en el gusto de los españoles por invertir en el sector de la vivienda ha logrado que los contratos de opciĂ³n de compra de fincas rĂºsticas sean una opciĂ³n perfecta antes de la firma de la compraventa.
El contrato de opciĂ³n de compra de una finca rĂºstica
El contrato de opciĂ³n de compra es simplemente un precontrato a travĂ©s del cual la parte concedente le otorga a la parte optante los derechos para decidir si comprarĂ¡ una finca rĂºstica, manteniendo un precio preestablecido, en un determinado tiempo y bajo ciertas condiciones tambiĂ©n determinadas con anticipaciĂ³n. Este contrato no estĂ¡ regulado por el CĂ³digo Civil, aunque se menciona su uso en el artĂculo 14 del respectivo Reglamento Hipotecario.
Es de suma importancia que el contrato de opciĂ³n de compra para una finca rĂºstica sea elaborado de una forma escrita, porque aunque la jurisprudencia y el Reglamento Hipotecario lo reconocen, se debe ser sincero al afirmar que al no existir una normativa legal especifica que explique la manera de hacerlo, se debe mantener una regulaciĂ³n de las clĂ¡usulas y condiciones (detalladamente) de un modo escrito, con la firme intenciĂ³n de evitar problemas a futuro.
La finca rĂºstica y las clĂ¡usulas del contrato de opciĂ³n de compra
Primeramente, el precio pactado por la compraventa de la finca rĂºstica, el cual puede ser fijo e inamovible o variable y actualizable a medida que transcurre el tiempo. El plazo en el cual se ejercerĂ¡ la opciĂ³n de compra de la finca rĂºstica, para lo cual se establecerĂ¡n las requeridas penalizaciones en caso de vencerse este tiempo (cantidades de dinero entregadas o primas), ya sea de una forma parcial o total.
DeberĂ¡ indicarse si se establece una prima inicial o lo que se denomina derecho de opciĂ³n, si se establece una fianza y la exacta cantidad de estas clĂ¡usulas. El contrato establece una garantĂa de que el propietario no podrĂ¡ ceder, alquilar o vender la finca rĂºstica a terceros durante el tiempo de vigencia del contrato de opciĂ³n de compra. Lo que en otras palabras permite establecer que la propiedad estĂ¡ apartada para la compraventa al cliente interesado y bajos las reglas pactadas.
![tributo Reglamento Hipotecario contrato](https://lamansiondelasideas.es/2023/11/legal-asesoria-escritura-publica.jpg)
En este tipo de contrato de opciĂ³n de compra de una finca rĂºstica es factible y recomendable que se pacte en la escritura pĂºblica de concesiĂ³n de la opciĂ³n de compra, una clĂ¡usula que faculte al optante para que una vez consignado el importe total de la operaciĂ³n, este pueda otorgar por sĂ mismo la escritura de la compraventa. Lo que generarĂa grandes ahorros de tiempo y una disminuciĂ³n en los trĂ¡mites para el vendedor.
La inscripciĂ³n del contrato en el Registro de la propiedad
Es perfectamente viable la inscripciĂ³n de este tipo de contrato en el Registro de la Propiedad, pero siempre y cuando ambas partes estĂ©n de acuerdo en hacerlo y que cumplan con los requisitos establecidos en el Reglamento Hipotecario. Para lograrlo, es necesaria la formalizaciĂ³n de una escritura pĂºblica ante notario y la respectiva liquidaciĂ³n de los actos jurĂdicos que correspondan, considerando de que si la opciĂ³n del plazo de opciĂ³n de compra es mayor a cuatro años, entonces el contrato no podrĂ¡ inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Las obligaciones fiscales que implica el contrato para las partes
Para que existan obligaciones fiscales y tributarias debe existir un abono de una prima por el derecho de la opciĂ³n de compra de la finca rĂºstica, el concedente estarĂ¡ en la obligaciĂ³n de declarar este abono bajo la figura de ganancia patrimonial, mientras que el optante estarĂ¡ en la obligaciĂ³n de abonar dicha cantidad en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.