La compraventa de una vivienda está anclada a ciertos procesos previos al cierre del contrato y a la firma de la correspondiente escritura, uno de estos procesos es el contrato de arras. Una especie de documento de compromiso donde se exponen los pormenores de la negociación y se detallan todas y cada una de las condiciones de compraventa entre el comprador y el propietario, como por ejemplo la fecha límite para la firma de la escritura en la respectiva notaria.
Un documento que no es obligatorio por Ley y que goza de un carácter de privado, por lo que es de libre pacto entre las partes involucradas, incluyéndose las cláusulas que las partes cataloguen de importantes y que se consideren convenientes con respecto a la compraventa de la vivienda. El contrato de arras está definido en el Código Civil y la jurisprudencia le otorga la debida validez legal, donde además se requiere de un pago de reserva por parte del comprador de la propiedad.
El contrato de arras ante la venta de una vivienda
La figura del contrato de arras está plenamente identificada en el Código Civil español y es capaz de ofrecer validez legal y seguridad jurídica a cada una de las partes involucradas en su instauración. La doctrina legal y la jurisprudencia identifican y avalan un trío de modalidades para los contratos de arras: los penitenciales, los penales y los confirmatorios.
Los dos últimos nombrados no permiten una retirada del acuerdo previo, por lo que en caso de un desistimiento es previsible que la parte afectada presente demanda por incumplimiento y así buscar una manera legal de resarcir los daños causados por el rompimiento del pacto. En contraparte, el contrato de arras penitenciales permite el desistimiento siempre y cuando se produzca el pago de la penalización previamente establecida.
Análisis del contrato de arras de vivienda
El análisis de los tres posibles contratos de arras a firmar es importante para evitar problemas a futuro en caso de no lograr dar cumplimiento a las cláusulas y a los compromisos establecidos por escrito. Determinando las posibilidades de éxito en el posible caso de una retirada de la compraventa de la vivienda, por lo que si existen ciertas dudas, es importante optar por el contrato de arras penitenciales y así evitar problemas de incumplimientos a futuro.
El tipo de contrato y las penalizaciones
Se debe por norma y por recomendación indicar cuál es el tipo de contrato de arras que se está firmando, porque de no hacerlo se estará dando entendimiento legal de que se trata de unas arras confirmatorias por defecto. Con las futuras consecuencias que no se puede desistir y además no incluye ni establece una penalización para ser asumida a modo de sanción por incumplimiento.
Evitar las demandas entre las partes es posible y esto se lleva a cabo nombrando de forma expresa el tipo de contrato de arras y la cuantía de la penalización para el caso de un posible incumplimiento o rompimiento del contrato. Es muy común establecer una forma clara y precia de la penalización donde en uno de los casos el comprador pierde el monto de la reserva adelantado y en caso contrario el propietario debe devolver el doble del monto de la reserva al comprador.
La prórroga en el contrato de arras
La prórroga en este tipo de situaciones tiene mucho que ver con la flexibilidad de las partes involucradas, ya que en muchas ocasiones se llega a la fecha límite y aún no se ha llevado a cabo la firma de la escritura de la compraventa de la vivienda. Por lo que de común acuerdo es posible llevar a cabo la necesaria prórroga y sin la expresa necesidad de firmar un nuevo contrato como constancia legal de la extensión del lapso inicial.
Esto se logra fácilmente al añadir un anexo de ampliación respectivamente firmado por el comprador y el vendedor, donde en efecto se debe indicar la nueva fecha límite para el cierre de la operación de compraventa en la notaría y es recomendable incluir en este anexo los motivos que provocaron este retraso en la firma y que derivaron en la extensión del contrato de arras de la compraventa de la vivienda.