La extinción de condominio es una operación muy común en los bienes inmuebles y ofrece una solución que en la mayoría de los casos es satisfactoria para las partes dueñas de la vivienda. Esta operación de carácter legal implica gastos al momento de llevarse a cabo, por lo que siempre representará ciertas cargas asociadas con su implementación. Claro, con una incidencia menor que si de una compraventa se tratase, pero con claros impuestos para con el estado.
La disolución de un condominio implica muchas ventajas si la comparas con una compraventa de la propiedad para dividir las ganancias, pero incluye gravámenes relativos a gastos e impuestos, así como a puntuales y determinadas situaciones. Como los casos específicos de extinción de condominio con hipoteca de vivienda o la plusvalía al momento llevar a cabo la extinción, situaciones de suma importancia relativas a la vivienda que se despejaran a continuación.
Los pagos por una extinción de condómino de una vivienda
Los precios asociados a una extinción de condominio dependerán del tipo de solución acordada entre las partes, de allí que no sea posible pensar de un modo lineal y exacto y conseguir cálculos como si de una calculadora se tratase. Esto imposibilita o reduce a su mínima expresión las posibilidades de una herramienta automatizada como las que existen para otros cálculos inmobiliarios y que gracias a la tecnología están presentes en las webs de las agencias inmobiliarias.
Ahora bien, si la pregunta es ¿Quién paga los gastos asociados a una extensión de condominio? Entonces la situación se tiende a presentar con mayor claridad y es que generalmente se le atribuye a quien vea aumentada su cuota de propiedad por medio de la cesión de la otra parte. Esta parte ganadora deberá abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), este dependerá de cada Comunidad Autónoma, pero por regla general está cerca del 1%.
Vivienda: Gastos e impuestos ante una disolución de un condominio
Partiendo de la clara idea de que la extinción de condominio es mucho más económica que una compraventa, por la simple razón de que no hay que pagar Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Esto porque el abono que recibe el que abandona la comunidad no representa el precio de venta del inmueble, sino una compensación económica ante su salida de la comunidad.
Es importante recalcar que siempre existirán cargas y gastos asociados a notaria, gestoría y registro con la finalidad de la inscripción de la operación y como una medida de protección de los derechos de los propietarios. Sin olvidar que también se tiene que hacer frente al trámite de la tasación, que es obligatorio para abordar cualquier proceso de extinción de condominio de un inmueble.
Otros impuestos asociados a este trámite de vivienda
Cuando un propietario cede parte de una propiedad y mediante esta cesión se reciben ingresos, la posible ganancia generada deberá ser tributada ante el IRPF, por lo que se tendrá que tributar la ganancia patrimonial, eso sí, siempre que el valor declarado en la operación de extinción de condominio supere al valor de adquisición del bien inmueble.
Más allá de las disputas legales de las Comunidades Autónomas, el Tribunal Supremo dejó muy claro que se considera que existe una ganancia cada vez que se actualice el valor del inmueble. Es decir, cuando exista una diferencia entre el valor del inmueble que vaya desde el momento de su adquisición y el de su adjudicación, y por supuesto que esta diferencia de valor sea positiva.
La ventaja de la plusvalía en la extinción del condominio
Una de las más llamativas ventajas fiscales de la llamada extinción de condominio es que este tipo de operaciones no están sujetas a ningún tipo de plusvalía de carácter municipal o relativo al Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Aquí se aplica la misma lógica que en el caso específico del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ya que al no existir, no se produce el hecho imponible.
El caso particular de extinción de condominio con hipoteca
Las hipotecas activas para las viviendas en condominio son un caso muy común, especialmente cuando de matrimonios se trata. Aquí una de las partes tendrá que indemnizar a la otra y luego conseguir una novación hipotecaria para de allí en adelante convertirse en el único responsable del pago del préstamo hipotecario. También es posible vender la vivienda y con la liquidez obtenida pagar toda la deuda de la hipoteca, para lo que se recomienda verificar las opciones disponibles.