La popularidad de las fincas rústicas no solamente se debe a la rentabilidad de la inversión en vivienda y a los evidentes precios bajos de este tipo de inmuebles comparados con las viviendas o propiedades urbanas. Los suelos rústicos ofrecen, además de calidad de vida, una excelente productividad relacionada con las materias primas (agrícolas y ganaderas) y además de ello pueden ser explotados con fines netamente turísticos.
Pero también es posible arrendarlos como una especie de prueba previa a la compra y para establecer ciertos criterios relacionados con la inversión a llevar a cabo si se decide comprar en un futuro. Pero es importante disponer de la plena capacidad de reconocer si la finca rústica está bajo la modalidad de un arrendamiento de un negocio o de un bien, porque las repercusiones a futuro evidentemente son muy diferentes, según sea el caso.
Finca rústica: Exención al ser un bien o un negocio
Determinar si se está ante el arrendamiento de un bien o de un negocio es importante porque es posible confundir el fin de la finca rústica respecto al arrendamiento porque en muchas ocasiones implica explotaciones agrícolas y ganaderas, así como las naves existentes en los suelos y posiblemente maquinaria de explotación en dependencia de la actividad a realizarse (agrícola, siembra, ganadería, ordeño, etc).
Ahora bien, en el supuesto arrendamiento de una finca rústica, las exenciones solamente son aplicables al terreno y a las construcciones existentes, esto quiere decir que en cualquier arrendamiento de una finca rústica, donde además de las tierras y de las construcciones inmobiliarias (necesarias para explotar la finca), existan y se arrienden otros elementos que sean necesarios para el desarrollo de la explotación como aperos y maquinaria agrícola o de riego, la exención ya no será aplicable porque lo que subyace es el arrendamiento de un negocio y este no estará sujeto a exenciones de impuesto.
La evidencia de los complementos de las fincas rústicas
Hasta acá la evidencia indica que cuando se arrienda una finca rústica donde se está o se viene desarrollando una actividad comercial (agraria, forestal, ganadera, turística) de forma conjunta con las instalaciones inmobiliarias (viviendas y construcciones) afectas a la misma; la exención de la Ley del IVA no puede determinarse en función única de que estos elementos estén o no a cargo de cesión en el mismo contrato de arrendamiento junto a otros elementos requeridos y necesarios para la actividad.
Una perspectiva que evidencia que las fincas rústicas que se encuentran relacionadas con la práctica de explotación agropecuaria quedan excluidas de la referida exención, además es posible ir más allá y aplicar esta misma premisa a todas aquellas fincas rústicas que, en efecto, su arrendamiento suponga la cesión de un negocio (que se entienda como una empresa en pleno funcionamiento).
Un estudio personal de cada caso de arrendamiento de una finca rústica
La determinación personalizada de cada caso es necesaria para verificar si la operación de arrendamiento se refiere a un bien o a un negocio y con ello establecer el criterio definitivo que determine si aplica la exención o no. Por lo que la importancia de verificar los elementos adicionales a las propias tierras y a las construcciones es de vital importancia para dilucidar si el arrendamiento hace referencia a un bien o a un negocio.
Una situación que, aunque compleja, simplemente se trata de seguir al pie de la letra las leyes establecidas y determinar hacia donde se inclina la balanza con respecto a la modalidad de uso de la finca rústica y que afectará de un modo directo la aplicación o no de las exenciones referentes a los impuestos relativos al IVA, en clara dependencia del uso de la propiedad inmobiliaria.
La recomendación es la de, además de conocer esta Ley, conseguir ayuda de expertos en la materia, que en definitiva son los más idóneos para clasificar y que pueden determinar con exactitud cuando el arrendamiento de una finca rústica se trata de un arrendamiento de un bien o de un negocio, significando una diferencia para el contribuyente de un 21% en impuestos.