Los casos en los cuales dos o más personas son propietarias de un inmueble son frecuentes y mucho más cuando se trata de viviendas, además es una situación muy común luego de una herencia donde se establece la propiedad común para varios herederos o en los divorcios, gracias a que la vivienda fue adquirida por ambos cónyuges. En todos estos supuestos es posible disolver el estatus de copropiedad de la vivienda mediante la extinción de condominio.
Lo ideal es que toda situación de extinción de condominio sea disuelta de una forma amistosa, pero siempre está en el ambiente la posibilidad de que se produzca un conflicto entre las partes dueñas de la vivienda, generalmente porque una de las partes se niega a vender, mientras que la otra parte si quiere hacerlo. En esta situación, la Ley establece una solución o herramienta legal llamada: La división de cosa común, y que en efecto solventa el problema.
La extinción de condominio de una vivienda
La llamada extinción de condominio no es más que la disolución de la propiedad común de cualquier bien, aplicable en este caso a una vivienda o a un inmueble. Legalmente, existen un par de modalidades para hacerlo: Logrando un acuerdo entre las partes de un modo amistoso o mediante la interposición de un procedimiento judicial concreto o “división de cosa común”, lo cual desembocará en la venta forzosa del bien, ya sea por medio de un comprador o una subasta.
Se denomina condominio cuando un bien indivisible goza de tener varios propietarios, legalmente existen varios vocablos que pueden perfectamente referirse a este concepto con un significado igual como por ejemplo: comunidad de bienes o copropiedad. Cada propietario es dueño del inmueble basado en una determinada cuota, la cual puede ser en partes iguales o en caso contrario establecerse con relación a la inversión personal de cada uno de los dueños.
Las causas para la extinción del condominio de la vivienda
Los casos más comunes de una extinción de condominio se llevan a cabo en situaciones como los divorcios y las herencias, para ello existe una acción judicial utilizada para la materialización de la extinción del condominio y es la división de cosa común. Se recurre a esta herramienta legal cuando no es posible la venta debido a que uno de los propietarios se niega a realizar la operación.
La extinción de condominio y sus consecuencias
La división de cosa común está enmarcada en el artículo 400 del Código Civil, estableciendo que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y, por lo tanto, cualquiera de ellos puede solicitar en cualquier momento la división de cosa común. Esta división de condómino está subrogada a un par de posibles soluciones legales:
La extensión de condominio mediante un acuerdo
Una alternativa donde se produce una compensación económica, es decir, una de las partes (la que desea vender) recibe una compensación económica por la otra u otras partes involucradas en el acuerdo. Un cambio de la cuota de participación por ceder una suma de dinero o en su defecto llegar a un acuerdo amistoso para la venta de la propiedad.
La extinción de condominio sin llegar a un acuerdo
Cuando no se llega a un acuerdo de un modo amistoso, la solución más común es la subasta del bien, una alternativa escogida cuando no es posible alcanzar un acuerdo satisfactorio y, por lo tanto, hay que recurrir ante un juez. Aquí las partes involucradas pueden intervenir en el proceso y fijar un precio mínimo y las condiciones de la subasta. Siempre considerando la normativa que permite la adjudicación por importes inferiores, porque el caso estará en manos de un juez.
La extinción de condominio y sus efectos al derecho de uso y al usufructo
Hay que tener muy claro que una cosa es el derecho de uso y otra muy distinta es la propiedad del bien, en el caso hipotético de un divorcio se tiene que respetar el derecho de uso de la vivienda a favor de una de las partes, esto se realiza mediante convenio regulador o por medio de una sentencia judicial.
Con respecto al usufructo sucede igual, son muy frecuentes los usufructos vitalicios en aquellas viviendas donde uno de los integrantes del matrimonio fallece y aunque el bien sea heredado por los hijos, aquí se mantendrá la figura del usufructo vitalicio a favor del cónyuge y que en efecto no se afectara por algún posible proceso de división de cosa común.