La Ley de Arrendamientos Urbanos trata de ofrecer protección a los inquilinos de vivienda, pero en muchos casos es legal que el propietario pueda rescindir el contrato de arrendamiento de una vivienda. En diversas ocasiones la relación entre el dueño y el arrendatario se torna insostenible y alcanza un punto crítico, con resultados en los cuales el dueño puede solicitar la revocación del respectivo contrato de arrendamiento del inmueble.
Muchas son las causales que suelen desembocar en la rescisión de un contrato de alquiler de una vivienda y entre las más comunes están la de innumerables problemas de convivencia con los vecinos, el propio hecho de impagos en la renta y muchos otros supuestos establecidos en la Ley. De allí que sea preciso conocer en cuáles casos es posible por parte del dueño de la vivienda, solicitar y hacer efectiva la anulación de un contrato de alquiler.
Rescindir el alquiler por parte del inquilino de la vivienda
Es importante destacar que toda legislación relacionada con el arrendamiento y el alquiler de vivienda tiene como fin supremo la protección del inquilino, lo que supone como resultado que el inquilino tiene derechos de abolir el alquiler con muy pocas limitaciones y es una opción que se maneja mediante el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Con requisitos donde se haya transcurrido al menos doce meses de contrato de alquiler y un preaviso obligatorio de un mes por parte del inquilino. Ahora bien, si el tiempo de permanencia en la vivienda es menor a seis meses, la situación podría acarrear sanciones administrativas para el inquilino, con montos involucrados de un mes de renta por cada año de contrato sin cumplimiento.
La rescisión del contrato de alquiler de vivienda por el propietario
En caso contrario, y cuando sea el propietario quien quiere anular el contrato de alquiler de vivienda a su inquilino, también existen las necesarias alternativas, siempre y cuando se mantenga la certeza de que no se puede dar por terminado el contrato antes de la finalización del tiempo acordado, a menos que sea por alguna de las causas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, recordando que los plazos mínimos de alquiler de vivienda son de cinco años si el propietario es persona particular y de siete años si es jurídica.
Motivos para que el dueño solicite la anulación
Evidentemente, la falta de pago de la renta del alquiler, la falta de pago de la fianza o de su respectiva actualización, el hecho de subarrendar o ceder derechos sin el consentimiento del propietario y por supuesto el causar daños a la propiedad de un modo doloso o la realización de obras no consentidas por parte del propietario en la propiedad inmobiliaria.
Igualmente en los casos en los que se produzcan situaciones causantes de insalubridad, ilícitas, peligrosas, molestas y nocivas para la comunidad, vecinos o para la propia vivienda y el mismo inquilino. Así mismo cuando la vivienda deja de cumplir su función de satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario o en su defecto cuando el dueño requiera recuperar la vivienda para utilizarla como residencia principal.
En este último de los prenombrados casos es posible que el propietario pueda solicitar la revocación del contrato de alquiler de la vivienda, ejerciendo su derecho siempre y cuando haya transcurrido un año desde el inicio de la relación arrendataria y por supuesto cuando el inmueble vaya a ser utilizado como vivienda habitual del propietario o de algún familiar de primer grado.
El proceso de rescisión y la comunicación por parte del propietario
Cuando el motivo de abolición del contrato sea para uso propio del dueño de la vivienda, se deberá notificar al inquilino con un par de meses de anticipación como mínimo, es recomendable hacerlo por escrito y utilizando el canal del Burofax para que pueda quedar prueba fehaciente de la respectiva notificación. Es importante resaltar que es posible lograr acuerdos de un modo privado entre las partes, para dilatar o reducir los tiempos para el abandono de la vivienda.