El alquiler de viviendas ofrece una alternativa de gran ayuda para todas aquellas personas que no disponen de los recursos necesarios para la adquisición de un inmueble, un tema de máxima importancia para todo el sector inmobiliario español y que no ha pasado desapercibido en la nueva Ley de Vivienda recién aprobada este año. Con cambios significativos hacia las posibilidades de los propietarios con relación a los inmuebles en condición de alquiler.
Un gran debate entre propietarios e inquilinos de viviendas que ha iniciado en mayo con la entrada en vigencia de la nueva Ley de Vivienda, estableciendo las condiciones y los límites para los precios del alquiler y la correcta regulación de los honorarios de las agencias inmobiliarias, así como de la rentabilidad de los alquileres. Surgiendo la pregunta ¿Qué está y que no está permitido para un propietario que coloca en alquiler su vivienda?
Limitaciones y acciones para una vivienda en alquiler
La nueva Ley de Vivienda es un hecho consumado y plantea muchas inquietudes relativas a las acciones legales e ilegales que pueden llevarse a cabo para una vivienda que se encuentre bajo la condición de alquiler. Un sinnúmero de posibilidades que bien vale la pena conocer para actualizar los conocimientos relacionados con la nueva normativa que regula las acciones disponibles para una vivienda alquilada.
Alquilar una vivienda en España es un poco diferente gracias a la nueva Ley de Vivienda de reciente aprobación, con una dinámica de novedosas reformas que han modificado las normativas del juego de los alquileres de vivienda y de las acciones que ahora se consideran posibles e imposibles de llevar a cabo cuando se trata de un bien inmueble arrendado.
Los incrementos en los precios de alquiler de la vivienda
Las condiciones han cambiado porque hasta ahora el precio de los alquileres de vivienda se actualizaba anualmente en la misma proporción del IPC (Índice de Precios al Consumo), si por ejemplo este era de un 5% entonces se esperaban aumentos de este mismo porcentaje para el alquiler. Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda establece límites máximos para el aumento de estas rentas.
Estos límites están bien definidos y serán de un máximo de 2% para el 2023 y de un 3% para el 2024, quedando en espera de una nueva modalidad para la actualización de los alquileres de viviendas. Pero permitiendo cualquier tipo de negociación entre las partes (propietario e inquilino). Es decir, el inquilino tendrá la última palabra cuando se trate de aumentos mayores al límite establecido por Ley.
Los pagos de la comisión inmobiliaria
Según la nueva Ley de Vivienda estos gastos corren por cuenta del propietario, aquí es importante hacer mención a los riesgos que los propietarios y las agencias inmobiliarias enfrentan por incumplimiento de esta norma, siendo perfectamente posible la aplicación de multas y de acciones legales. De allí que muchas agencias inmobiliarias, y sobre todo las más pequeñas, hayan tenido que adaptarse para minimizar el impacto económico hacia los propietarios y continuar con la necesaria captación de clientes para sobrevivir en este ambiente competitivo.
La venta de una vivienda con inquilinos
Las regulaciones de las Comunidades Autónomas también han sido abordadas en la nueva Ley de Vivienda y estas figuras pueden perfectamente regular los precios de los alquileres en aquellas zonas denominadas “tensionadas”. Esta posibilidad solo se presenta cuando el precio del alquiler supera el 30% del ingreso promedio del hogar o en su defecto cuando el precio del alquiler o de compra del inmueble ha aumentado por lo menos en tres puntos porcentuales por sobre el IPC autonómico en el último quinquenio.
Esta nueva medida es preocupante para muchos propietarios, porque se teme que la rentabilidad del alquiler de vivienda se pierda. Por su parte, la nueva Ley de Vivienda indica que sí es posible vender un piso mientras este se encuentre alquilado. Claro está, se deben respetar las normas establecidas y las regulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019, donde se establecen las limitaciones referentes a la venta de una propiedad alquilada.
Aquí se incluye la imposibilidad de desalojo por parte del propietario hacia el inquilino como resultado de la venta de la vivienda, así como la prioridad del arrendador con respecto a la compra del inmueble, a menos que el inquilino haya renunciado por escrito a este derecho y que el mismo figure en el contrato de alquiler de la vivienda.