La nueva Ley de Vivienda ha supuesto cambios radicales en toda la extensión de la normativa y en el sector inmobiliario, muchos opinan que es una ley a favor de la venta de propiedades, mientras otros creen que está a favor del sector de los alquileres de vivienda. Lo cierto es que tras tres meses de su aprobación aún existe mucha desinformación al respecto, sobre todo en puntos álgidos y nuevos, como por ejemplo lo relativo a las zonas tensionadas.
El establecimiento de una zona tensionada funcionará para delimitar la ejecución de una gran parte de las nuevas medidas establecidas en la Ley de Vivienda relativas al derecho a la vivienda, con un claro énfasis en la contención de los precios de las propiedades y de los alquileres y establecer un mecanismo que permita incrementos sustanciales en la oferta de pisos de alquiler para satisfacer la creciente demanda.
Las zonas tensionadas en la nueva Ley de Vivienda
La declaración de zona tensionada recae directamente sobre cada una de las autonomías, las cuales están en plenitud de facultades para declarar una específica área geográfica como una zona tensionada, cuando el coste medio de la hipoteca o del alquiler (incluyendo gastos) sea superior al 30% de los ingresos medios de los hogares para dicha área.
O en su defecto, cuando los precios de compra o de alquiler hayan experimentado incrementos en los últimos 5 años, con una acumulación de 3 puntos porcentuales (como mínimo) superiores con respecto al porcentaje de crecimiento acumulativo del IPC en la Comunidad Autónoma. Ambos marcadores evidenciando una verdadera inflación inmobiliaria con respecto al valor de los inmuebles y al precio de los alquileres de vivienda.
Limitaciones en el precio de alquiler de las viviendas
En una zona declarada tensionada el inquilino puede solicitar prórrogas al propietario para congelar los precios de los alquileres, manteniendo las mismas condiciones actuales. Es decir, se celebraría un nuevo contrato de arrendamiento, pero sin cambios, el casero está en la obligación de aceptar, a menos que ambos lleguen a un acuerdo o que el dueño de la vivienda reclame la propiedad para sí mismo o para un familiar con una afinidad de primer grado.
Las limitaciones en los incrementos de las rentas también están plenamente mencionadas en la nueva Ley de Vivienda para todas aquellas zonas demarcadas como de un mercado tensionado. Estando terminante prohibida la repercusión de nuevos gastos que no estuviesen establecidos en el contrato anterior y manteniendo además los precios del anterior contrato de arrendamiento (con vigencia desde los últimos 5 años).
Condicionamientos para el precio del alquiler
Las rentas de alquiler podrán incrementarse hasta un máximo de 10% siempre y cuando el propietario haya desarrollado mejoras en la vivienda durante el par de años anteriores, relacionadas con mejoramientos en la certificación energética de la vivienda o en la accesibilidad de la misma o en su defecto cuando el contrato de arrendamiento se haya firmado por 10 años.
La definición de “Gran Tenedor” de viviendas
Las Comunidades Autónomas ahora podrán catalogar como gran tenedor a todos aquellos propietarios que mantengan 5 inmuebles, bajando el umbral anterior de 10 unidades a solo 5. Estos propietarios tampoco podrán elevar los precios de los alquileres, aunque se trabajará de forma intensa en establecer un nuevo mecanismo (índice de precios referenciales) para la demarcación y el control de los pecios de alquiler.
Nuevos incentivos fiscales para los dueños de viviendas
La nueva Ley de Vivienda incluye amplias modificaciones a la Ley del IRPF y establece nuevas fórmulas para las bonificaciones disponibles para los propietarios de inmuebles alquilados. Estas bonificaciones incluyen rebajas de hasta un 90% en impuestos si permite un nuevo contrato de alquiler, con un 5% de rebaja con respecto a la última renta y del 70% si el alquiler es formalizado con personas menores de 35 años de edad.