Son innumerables los trámites y los documentos que por regla general se desarrollan ante la inminente compra o alquiler de una vivienda, por lo que si una persona quiere adquirir una propiedad es frecuente el uso del contrato de arras. Como una efectiva solución para asegurar que la compraventa de la vivienda se mantenga en el futuro, es decir, un contrato que establece una especie de reserva relacionada con el inmueble o vivienda que está en venta.
Ahora bien, ¿Es posible desistir de esta decisión y formalizar la anulación de un contrato de arras? Una pregunta que muchos propietarios y posibles compradores de vivienda suelen hacerse y es que las situaciones a futuro pueden cambiar y el destino evidentemente es incierto. Para contestar a esta pregunta se debe conocer a fondo el contrato de arras y su naturaleza, para entender su funcionamiento y la posibilidad de anulación.
El contrato de arras y la reserva de la vivienda
Las claves para la anulación de un contrato de arras comienzan entendiendo a la perfección de que se trata este tipo de garantía o de aval para asegurar la venta de una propiedad, reservándola a un interesado y en el cual el potencial comprador ofrece una suma de dinero como una muestra de buena fe y de su gran interés en la compra del inmueble.
Primeramente, es preciso explicar la diferencia entre el contrato de arras y el contrato de reserva, el primero está regulado por el Código Civil y desde el punto de vista jurídico ofrece una mayor protección y al mismo tiempo permite su rescisión en algunos casos. En contraparte, el contrato de reserva solo permite ser anulado si se ha especificado esta posibilidad en alguna de sus cláusulas.
Entendiendo el contrato de arras de vivienda
Este tipo de contrato está perfectamente establecido en el Código Civil y en específico por los artículos 1154 y 1454, mediante los cuales tanto el comprador como el vendedor se comprometen en llevar a feliz término la operación de compraventa. Esto permite disfrutar de un doble compromiso, ya que el comprador acepta la adquisición de la propiedad y el propietario la entrega basándose en los términos preestablecidos y acordados.
El contrato de arras debe incluir todas las condiciones acordadas entre ambas partes y las posibles penalizaciones en caso de incumplimiento de las cláusulas. Un acuerdo entre las partes que da amplia seguridad a la compraventa de la vivienda y del cual existen varios tipos, cada uno con diversas características para suplir las necesidades buscadas por ambas partes.
La anulación del contrato de arras y sus tipos
Para anular un contrato de arras primeramente se debe conocer que cualquiera de las partes puede perfectamente arrepentirse de llevar a cabo la operación, una situación que puede darse en cualquier momento. Pero la manera en la que se puede rescindir este contrato dependerá exclusivamente del tipo de contrato de arras pactado.
El contrato de arras penitenciales
Es el de mayor frecuencia y permite una anulación más sencilla que en las otras modalidades. La reserva ofrecida por el comprador está plenamente establecida para funcionar como una indemnización en el hipotético caso de un arrepentimiento. Si el comprador se retracta, el vendedor se quedara con el adelanto, en caso contrario el vendedor deberá devolver esta cantidad por duplicado.
El contrato de arras confirmatorias
En este tipo de contrato no es posible desistir a través de una penalización del tipo económico, es decir, sí requiere de un adelanto, pero no funcionará como una indemnización. En caso de un arrepentimiento, sería un juez quien podría determinar la posibilidad de una penalización.
El contrato de arras penales
Acá es posible que la reserva monetaria pueda actuar en caso de incumplimiento de alguna de las partes como una indemnización, es posible que además de la penalización se exija que se concrete la compraventa de la vivienda.
Los consejos para anular el contrato de arras
Cuando no existe una seguridad clara de la operación a llevarse a cabo, entonces las partes se inclinan por el contrato de arras penitenciales, se debe prestar especial atención a los tiempos porque una vez firmado el contrato de arras, ya no hay vuelta atrás. Ahora bien, si no se cumplen los tiempos estipulados en el contrato de arras, la parte afectada puede llevar a cabo la reclamación por incumplimiento.
Cuando una de las partes decide anular el contrato de arras, se procederá a la penalización, la cual consistirá en la perdida de la cantidad de dinero establecido como reserva. En el mejor de los casos (arras penitenciales) si el comprador es la persona arrepentida, perderá el dinero entregado en reserva y si la negativa viene el vendedor, este devolverá el doble de la reserva y si se trata de arras penales o confirmatorias, existirán consecuencias legales.