La venta o el alquiler de vivienda es un tema cotidiano para los ciudadanos españoles y es que de una u otra manera todas las personas necesitan de una vivienda en la cual vivir y desarrollarse socialmente. Pero tener una vivienda implica gastos y compromisos tributarios que deben atenderse con la celeridad requerida y uno de ellos tiene que ver con la plusvalía municipal, un impuesto que está anclado a la responsabilidad del ayuntamiento o a la Comunidad Autónoma.
Se trata de un impuesto que se tiene que pagar (gravar) al momento de la venta de una vivienda o de cualquier propiedad inmobiliaria, está directamente relacionado con el incremento del valor de un terreno o vivienda desde el momento de su compra hasta su venta. Por lo que surgen preguntas obligadas ¿Cómo se calcula?, ¿Es posible evitarlo?, ¿Cómo conocer el verdadero incremento de la propiedad?, y muchas otras de consideración.
El tributo de la plusvalía de la vivienda
El Impuesto de Plusvalía nunca debe ser confundido con el (IRPF) porque este último es el responsable de gravar la ganancia patrimonial resultante de la venta de un inmueble, mientras que la plusvalía simplemente grava el incremento del valor de la propiedad. Lo que da a entender que la base imponible para calcular el (IRPF) es a través de la diferencia resultante entre el valor de la venta y el valor de la compra, mientras que la plusvalía utiliza el valor catastral.
Este impuesto de la plusvalía está gravado y gestionado por los respectivos ayuntamientos en los cuales se encuentre ubicada la propiedad inmobiliaria, por lo que cada uno de ellos es libre de asignarlo y de adoptar el tipo impositivo que mejor le convenga (siempre dentro de unos límites preestablecidos por la Ley).
Lo necesario para calcular la plusvalía de la vivienda
En general, siempre se mantienen valores de referencia como el valor catastral que está en el último recibo del (IBI), el número de años transcurridos desde la compra y la venta del inmueble, ya que el coeficiente de cálculo varía en plena consideración de si han transcurrido veinte años o no. El municipio al que pertenece el inmueble, por el hecho de que cada Ayuntamiento es libre de aplicar el coeficiente, por lo que siempre es importante la correcta verificación de este dato.
Además de ser prominente el valor de adquisición o compra del inmueble, es decir, cuánto se pagó por la vivienda cuando fue adquirida por el antiguo propietario. Lo que permitirá al final de cuentas lograr aplicar el coeficiente decidido por cada ayuntamiento y establecer el valor real del impuesto de Plusvalía Municipal a ser pagado por la vivienda.
Calculando correctamente la plusvalía municipal de la vivienda
A partir de noviembre de 2021 y gracias a la aprobación del Decreto Ley, los contribuyentes pueden elegir entre un par de opciones o métodos para el efectivo cálculo del importe a pagar por este impuesto. Y evidentemente será a conveniencia del contribuyente, por lo que a modo informativo se exponen a continuación las fórmulas establecidas para su cálculo.
El cálculo de la base imponible de la plusvalía real: Se consigue a través de la fórmula; Valor de transmisión (menos) Valor de adquisición (por) Porcentaje del Valor Catastral del terreno. Adicionalmente, los contribuyentes disfrutan de una segunda opción: cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno: y se logra a través del Valor catastral del terreno (por) el Coeficiente que determine cada Ayuntamiento.
Un impuesto que solo pagarás al momento de conseguir la venta de tu propiedad inmobiliaria, pero que evidentemente debes mantener en plena consideración al momento de lanzar tu vivienda al mercado de bienes raíces. Porque es un gasto relacionado con el sector vivienda y un tributo que mermará las ganancias de la compraventa de la propiedad, siendo la recomendación la de calcularlo con anticipación y hacer los correctivos en el precio de la vivienda.