Los contratos de opción de compra son ampliamente utilizados en las operaciones de bienes raíces con la intención de apartar una propiedad y de alguna manera congelar su precio, además de otras condiciones como el plazo de tiempo para cerrar la operación y los plazos de pago. Este sistema aplica para las viviendas y los inmuebles urbanos, pero también es de amplia aplicación para los casos rurales y en especial para la compraventa de las fincas rústicas.
El negocio de la inversión en vivienda está en constante aumento y el alquiler y la compraventa de inmuebles se llevan una gran tajada de este rentable negocio, igualmente sucede con las fincas rústicas y los terrenos rurales. Esta escalada en el gusto de los españoles por invertir en el sector de la vivienda ha logrado que los contratos de opción de compra de fincas rústicas sean una opción perfecta antes de la firma de la compraventa.
El contrato de opción de compra de una finca rústica
El contrato de opción de compra es simplemente un precontrato a través del cual la parte concedente le otorga a la parte optante los derechos para decidir si comprará una finca rústica, manteniendo un precio preestablecido, en un determinado tiempo y bajo ciertas condiciones también determinadas con anticipación. Este contrato no está regulado por el Código Civil, aunque se menciona su uso en el artículo 14 del respectivo Reglamento Hipotecario.
Es de suma importancia que el contrato de opción de compra para una finca rústica sea elaborado de una forma escrita, porque aunque la jurisprudencia y el Reglamento Hipotecario lo reconocen, se debe ser sincero al afirmar que al no existir una normativa legal especifica que explique la manera de hacerlo, se debe mantener una regulación de las cláusulas y condiciones (detalladamente) de un modo escrito, con la firme intención de evitar problemas a futuro.
La finca rústica y las cláusulas del contrato de opción de compra
Primeramente, el precio pactado por la compraventa de la finca rústica, el cual puede ser fijo e inamovible o variable y actualizable a medida que transcurre el tiempo. El plazo en el cual se ejercerá la opción de compra de la finca rústica, para lo cual se establecerán las requeridas penalizaciones en caso de vencerse este tiempo (cantidades de dinero entregadas o primas), ya sea de una forma parcial o total.
Deberá indicarse si se establece una prima inicial o lo que se denomina derecho de opción, si se establece una fianza y la exacta cantidad de estas cláusulas. El contrato establece una garantía de que el propietario no podrá ceder, alquilar o vender la finca rústica a terceros durante el tiempo de vigencia del contrato de opción de compra. Lo que en otras palabras permite establecer que la propiedad está apartada para la compraventa al cliente interesado y bajos las reglas pactadas.
En este tipo de contrato de opción de compra de una finca rústica es factible y recomendable que se pacte en la escritura pública de concesión de la opción de compra, una cláusula que faculte al optante para que una vez consignado el importe total de la operación, este pueda otorgar por sí mismo la escritura de la compraventa. Lo que generaría grandes ahorros de tiempo y una disminución en los trámites para el vendedor.
La inscripción del contrato en el Registro de la propiedad
Es perfectamente viable la inscripción de este tipo de contrato en el Registro de la Propiedad, pero siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo en hacerlo y que cumplan con los requisitos establecidos en el Reglamento Hipotecario. Para lograrlo, es necesaria la formalización de una escritura pública ante notario y la respectiva liquidación de los actos jurídicos que correspondan, considerando de que si la opción del plazo de opción de compra es mayor a cuatro años, entonces el contrato no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Las obligaciones fiscales que implica el contrato para las partes
Para que existan obligaciones fiscales y tributarias debe existir un abono de una prima por el derecho de la opción de compra de la finca rústica, el concedente estará en la obligación de declarar este abono bajo la figura de ganancia patrimonial, mientras que el optante estará en la obligación de abonar dicha cantidad en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.