El arrendamiento es una solución perfecta para dotar de hogar a todas aquellas personas que aún no disponen de los suficientes recursos económicos para acceder a la propiedad de una vivienda, de allí que signifique una excelente cuota de mercado dentro del sector de los bienes raíces. Pero el arriendo también es perfecto para invertir en las fincas rústicas, generando la posibilidad de una excelente rentabilidad y una inversión que no es descabellada.
Por lo que es importante que los inquilinos y los dueños de propiedades inmobiliarias dispongan de toda la información necesaria relacionada con el alquiler de la vivienda o de la finca rústica para evitar problemas legales, sobre todo en lo referente a los tiempos de alquiler y a las prórrogas. Así como a las diversas cláusulas acordadas por las partes involucradas y que en definitiva determinan el rumbo del contrato de alquiler de la finca rústica.
El alquiler de las fincas rústicas en el sector vivienda
Para conocer la duración mínima o máxima legal relacionada con el contrato de alquiler y de las prórrogas de arrendamiento de un terreno rural (finca rústica), es de suma importancia establecer cuándo se llevó a cabo la firma del mismo y especialmente la cláusula que determina la duración de dicho contrato y de las respectivas prórrogas que se pueden aplicar.
Es importante además mencionar que los pactos verbales mantienen ante la Ley la misma validez que los escritos, por lo que en estos casos se debe mantener la información del comienzo de los cultivos o de la actividad a ser desarrollada dentro de la finca rústica y tratar de acreditarla por los medios admitidos en derecho, como pueden ser los testigos o algún tipo de documento probatorio.
El inicio del alquiler en las fincas rústicas
Para estos casos donde se requiere probar el vínculo existente entre el dueño, la propiedad y el inquilino, funcionan maravillosamente bien las transferencias bancarias realizadas por el arrendatario o los recibos de pago despachados por el arrendador. De allí que una vez establecida legalmente la fecha de inicio del arrendamiento, será perfectamente posible determinar los años que lleva la finca alquilada y los que quedan por transcurrir para finalizar.
La importancia del inicio del contrato de alquiler de un bien rústico radica en que hasta la fecha existen cinco normativas o disposiciones perfectamente aplicables a los diversos arrendamientos rústicos y todos ellos entrarán en vigor regidos por la normativa aplicable al tiempo de su celebración, de allí que se tenga que conocer la fecha de inicio del contrato de alquiler, para verificar cuál de las normativas regirá al contrato.
Las diversas normativas que rigen la duración del alquiler
Para los alquileres llevados a cabo antes del 25 de julio de 1995 se aplica la normativa vigente o la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, la cual establece que la duración máxima de un contrato de arrendamiento es de 21 años. Ahora bien, cuando no existe una duración determinada en el contrato, la Ley establece que el arrendamiento se entiende hecho por el tiempo necesario para que se logre la recolección de los frutos que diese la finca durante todo el año, logrando que la duración se determine por años agrícolas.
La justicia española también ha determinado que después de transcurridos los 21 años, comienza lo que se denomina tácita reconducción, es decir, da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento rústico, el cual se perfecciona con el consentimiento tácito de las partes involucradas. En esta oportunidad se mantienen todos los acuerdos pactados por las partes en el contrato anterior, a excepción del plazo de duración de las prórrogas, las cuales pueden ser de tres o de cinco años.
Existe otra posibilidad y es la de no aplicar la Ley de Arrendamientos Rústicos y en su defecto aplicar el Código Civil, con ello se determina que se acepta lo acordado por las partes por escrito, pudiendo establecerse la duración que se quiera y con plena posibilidad de acordar una duración por años agrícolas. En general, es aconsejable que las partes puedan estar asesoradas por un experto en derecho agrario y en fincas rústicas para evitar problemas legales en un futuro.