Cuando se habla del contrato de alquiler se hace plena referencia al acuerdo establecido entre las partes (propietario e inquilino) donde se establece de forma escrita y detallada cada una de las cláusulas y acuerdos establecidos que regirán al arriendo de la vivienda. Aquí se deben incluir los derechos y las obligaciones a cumplirse mientras el piso esté arrendado y está regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Un tema recurrente en estos contratos de alquiler se refiere a la posible duración mínima y máxima de los mismos, ya que con la nueva Ley de Vivienda surgen muchas dudas relativas a la correcta duración de los contratos de alquiler en España. Un tema de amplia importancia para los propietarios y para los inquilinos, porque evidentemente implica la duración de la relación entre las partes involucradas y los tiempos legalmente establecidos para un contrato de alquiler.
El contrato de alquiler de una vivienda y su duración
Aclarar la duración del contrato de alquiler es obligatorio a la hora de redactarlo, pero por regla general el plazo inicial de un contrato de arrendamiento suele establecerse en un año de duración, un periodo que evidentemente puede ampliarse. En la actualidad, la duración estipulada para los contratos de arrendamiento es de cinco años cuando se trata de una persona física y en el caso de una persona jurídica este periodo se amplía hasta los siete años de duración.
Estos tiempos de duración son con respecto a la más reciente reforma de la (LAU) Ley de Arrendamientos Urbanos llevada a cabo en marzo de 2019, ya que anteriormente el periodo de duración de un contrato de alquiler estaba establecido en los tres años. Estas nuevas leyes y normativas buscan dinamizar y proteger a las partes involucradas y establecer la máxima cuota de equidad para todos los involucrados en el proceso de alquiler.
El alquiler de la vivienda en España y la duración del contrato
Sin embargo, existen ocasiones en las cuales el contrato de alquiler se firma por un periodo de mayor o de menor tiempo al estipulado por la Ley, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo. En estos casos, si el contrato de alquiler tiene una duración menor a lo estipulado en la Ley, se debe aplicar una prórroga obligatoria al momento de su vencimiento, con el fin de llegar a los cinco o a los siete años de duración, en dependencia de sí la persona es física o jurídica.
La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda
Si bien la duración de un contrato de alquiler puede acordarse entre las partes (arrendador y arrendatario) en la actualidad el alquiler de un inmueble tiene un mínimo de cinco años para las personas físicas por exigencias de la LAU desde marzo de 2019 y de siete años para las personas jurídicas. Pero a pesar de estos mínimos legales, lo habitual y recomendado es firmar contratos de arrendamiento por un año e ir ampliándolos anualmente hasta alcanzar el plazo indicado.
Con la existencia de posibles excepciones, como en el hipotético caso de que el inquilino no quiera renovar el contrato de alquiler, una situación en la que el arrendatario deberá dar aviso por escrito al propietario con una anticipación de al menos treinta días a la fecha de vencimiento del contrato o en su defecto de algunas de las prórrogas anuales.
La duración mínima del contrato de alquiler de vivienda
Así como existe un periodo mínimo de duración para los contratos de alquiler de vivienda, no existe un tope que regule los tiempos máximos a los cuales se somete un contrato de arrendamiento de un inmueble. De allí que el contrato de alquiler tendrá una duración máxima acorde con el tiempo que el mismo estipule, es decir, si el tiempo es superior al mínimo obligatorio, no existirán límites, siempre y cuando el inquilino y el propietario estén de acuerdo.
La Ley y los contratos anteriores a 2019
En el supuesto de que el contrato de alquiler tenga una data de firma anterior a la última reforma de la LAU en 2019, entonces se aplicaran ciertas condiciones. Estos generalmente mantienen una duración de tres años (lo que establecía la Ley para esa época), con renovaciones de prórrogas obligatorias de un año y con tiempos de aviso por parte del inquilino hacia el propietario de un par de meses de antelación.