El universo de las hipotecas para vivienda es gigante, con alternativas para todos los gustos y capaces de satisfacer las puntuales y particulares necesidades de los clientes. Así como existen hipotecas destinadas a los jóvenes con la finalidad de que puedan acceder a una primera vivienda, también existen hipotecas dirigidas íntegramente a personas ya mayores y en pleno periodo de jubilación, denominadas hipotecas inversas y pensadas para mayores de 65 años.
Este mercado está apenas en fase exploratoria en España, con una oferta y un éxito que carece de cifras confiables y que es considerado un tipo de crédito atípico dentro del mercado financiero e inmobiliario nacional. Las cifras de contrataciones anuales no superan el centenar de hipotecas inversas de vivienda, pero con la particularidad de querer ser reavivado por los bancos y cambiar el esquema de mínima acogida que ha presentado en los últimos años.
La hipoteca inversa para vivienda
La hipoteca inversa es un producto financiero dirigido solamente a personas mayores de 65 años y que permite una renta vitalicia de la vivienda que tiene la particularidad de ser muy reducida con la salvedad de propiedades de alto valor, esto permite complementar la pensión sin necesidad de perder la titularidad de la propiedad. Hoy día se han unido dos grandes del escenario financiero y de los seguros para crear una filial al 50 % y comercializar en conjunto hipotecas inversas.
Si bien es un mercado en exploración en España y que además es visto como atípico, es una solución alternativa que busca ayudar a una población cada día más envejecida y dependiente de una jubilación. Este producto está plenamente regulado para personas con dependencia severa y que les permite obtener liquidez gracias a su propia vivienda sin perder la propiedad y el derecho de uso, manteniéndolo hasta la muerte.
El funcionamiento de la hipoteca inversa de vivienda
El funcionamiento de este tipo de hipotecas es sencillo porque permite que el contratante convierta en liquidez su patrimonio inmobiliario, aunque el entramado financiero es complejo y como todo recurso hipotecario inmobiliario está regido por pros y contras. El banco abona un pago único, que en la gran mayoría de los casos es una renta mensual de carácter vitalicio, a cambio de ofrecer la vivienda, sin cargas, como garantía prestataria.
Cuando el cliente fallece, queda a elección de los herederos, asumir la deuda o en caso de no aceptarla, renunciar a la propiedad. Estas hipotecas inversas generalmente están asociadas con un seguro de rentas que se activa cuando el titular recibe la cuota que rebasa el máximo valor otorgado por la hipoteca. Es decir, al preciso momento cuando las rentas recibidas superan el valor de tasación de la propiedad.
La banca por regla general solamente entrega entre un 25 % y un 50 % del valor de la vivienda, salvo ocasiones donde la propiedad sea de alto valor, es decir, un producto que va dirigido a propiedades de elevado valor, quienes son las que producen una renta más elevada. Aunque no es limitativo porque pueden ser para viviendas de bajo valor, pero con la atenuante de que la renta será reducida y no significará un complemento importante de la jubilación.
Un claro ejemplo es el de una vivienda como garantía de 150.000 euros, con pagos promedios de 200 euros mensuales a lo largo de una hipoteca de 15 años de duración, una clara idea de que las propiedades de bajo precio generan rentas muy pequeñas. Esta limitada financiación garantiza a la banca la plena recuperación del bien, sin importar si este se deprecia y al mismo tiempo mantener la deuda generada con intereses por debajo del 60 %.
Rentabilidad de las hipotecas inversas en España
Aunque es una solución llamativa dirigida a un sector desfavorecido, también hay que aclarar que no todos los mayores de 65 años en España que tienen vivienda en propiedad pueden tener acceso a este tipo de hipotecas inversas. Esto se debe fundamentalmente a que el valor de la casa tiene que ser suficiente para que la entidad bancaria pueda obtener rentabilidad del contrato, por ello los inmuebles en las zonas premium son los más deseados por los bancos.
Los intereses de las hipotecas inversas son algo más elevados que los de las hipotecas de vivienda tradicionales, estos rondan en 5% como promedio porque no se exige disponer de ingresos mínimos por parte del contratante y porque el único aval solicitado es el de demostrar que eres el propietario del inmueble. Siendo necesario que durante el proceso el posible contratante de la hipoteca este asistido por un asesor independiente para garantizar la protección al consumidor.