En todo alquiler se debe firmar el respectivo contrato y por supuesto esto implica el fundamental respeto por todas y cada una de las diversas cláusulas que dan fe de los acuerdos establecidos entre el inquilino y el propietario de la vivienda. Esta afirmación incluye al respectivo y obligatorio aviso sobre la finalización del contrato de arrendamiento y que para efectos legales es llamado preaviso del contrato de alquiler y que puede ser iniciado por el arrendatario o por el arrendador.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece los plazos para que el propietario o el inquilino den el respectivo aviso a su contraparte sobre la decisión de rescindir del contrato de alquiler de una vivienda. Y en su última modificación, esta Ley ha disminuido los plazos para que los propietarios den aviso al inquilino y ha limitado las circunstancias en las cuales se permite, una situación que debe conocerse para evitar incurrir en faltas a la Ley.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y el contrato de alquiler de vivienda
Es importante conocer el año en el que se ha firmado el contrato, porque la regulación no será la misma, en el caso de que la firma se haya formalizado antes del 6 de marzo de 2019, la duración del contrato tendrá un tope de tres años con plena posibilidad de prórrogas. Ahora bien, si la firma del contrato fue en una fecha posterior, la duración se alargará a cinco años cuando se trate de personas particulares y hasta los siete años si las personas son jurídicas.
Estos contratos, una vez cumplidos su tiempo de duración, se renovarán de modo automático y de forma anual hasta por un máximo de tres años, pero una vez transcurridos los cinco años mínimos establecidos en la Ley y los tres de prórrogas, y en el caso de que todavía tanto el inquilino como el propietario deseen continuar con el contrato de arrendamiento, entonces se deberá firmar uno nuevo.
El preaviso del arrendatario hacia el arrendador
Todo inquilino puede cancelar el contrato de arrendamiento cuando lo considere oportuno, siempre y cuando hayan transcurrido seis meses viviendo en la propiedad y que haya avisado al dueño con treinta días de antelación. Pero si el inquilino quiere irse antes de cumplidos los seis meses, tendrá que hacerse cargo del pago de la penalización acordada en el contrato de alquiler, esta podría ser la fianza o el pago de los meses restantes para llegar a los seis mínimos.
El preaviso del arrendador hacia el arrendatario
Para el propietario de la vivienda y a diferencia del inquilino, la situación del preaviso es algo un poco más complicada al momento de la cancelación del contrato de alquiler de la vivienda y solamente existen un par de vías legales para lograrlo. Esperar la culminación de los cinco años establecidos como mínimos en la Ley y avisar con antelación al inquilino de que no se renovará el contrato.
La otra opción legal es la de esperar al menos un año y notificar lo que se denomina “fuerza mayor”, aquí el dueño puede exponer que requiere para sí mismo o para un familiar de primer grado de consanguineidad la vivienda arrendada (para vivir en ella). Para ello deberá llevar a cabo la respectiva notificación al inquilino con al menos un tiempo de un par de meses de antelación, para que pueda mantener un efecto legal.
O en su defecto demostrar que el inquilino ha incumplido con el contrato de alquiler de la vivienda, para ello deberá demostrar alguna de las siguientes causales: impagos en la renta mensual del arrendamiento, daños a la propiedad, que el inquilino no esté haciendo un uso del inmueble como residencia habitual, que haya incurrido en subarrendamiento o si se han causado problemas a los vecinos.
La manera correcta de dar el preaviso
Una de las cuestiones de mayor importancia del preaviso es cerciorarse de que la otra parte lo reciba exitosamente, porque de ello dependerán muchas de las posibles decisiones legales en caso de que cualquier problema llegue a un juicio. Y para ello nada mejor que utilizar los servicios de un burofax o correo electrónico, donde efectivamente quedará plena constancia (prueba) de que el mensaje ha sido entregado de una forma satisfactoria.
Para los propietarios, los tiempos para dar el preaviso a los inquilinos son de dos meses para causas de fuerza mayor y de cuatro meses para las demás causas contempladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Mientras que para los inquilinos los tiempos son de dos meses de antelación a la fecha de finalización del contrato y si quiere terminarlo ante del tiempo de expiración, entonces tendrá que avisar con treinta días de anticipación.