El conocimiento es fundamental al momento de llevar a cabo cualquier tipo de inversión inmobiliaria, porque es una manera eficiente de lograr que el dinero trabaje por ti. La inversión en vivienda de alquiler es una opción válida para generar una excelente rentabilidad y para ello existen múltiples métricas que permiten un eficiente cálculo de estas ganancias y una de ellas es la denominada Cash on Cash.
El Cash on Cash es una fórmula utilizada para calcular el porcentaje de retorno que se obtendrá después de una inversión en vivienda de alquiler, basándose en la cantidad de capital invertido de modo personal, pero sin incluir algún tipo de financiación. Es decir, el Cash on Cash representa las ganancias que serán recibidas de una inversión con relación al dinero en efectivo invertido en un primer instante y que trabaja para el inversor, calculándose bajo una medición anual.
El Cash on Cash en la compra y el alquiler de vivienda
Pero es importante reconocer que el Cash on Cash va más allá de ser un simple medidor o comparativo de las diversas ofertas disponibles para decidir cuál de ellas puede generar la mejor rentabilidad para la inversión del capital propio. Además, es perfectamente útil para determinar la cuantía de la financiación que se debe conseguir para finiquitar con éxito la totalidad de la inversión inmobiliaria.
Existen elementos a tener en consideración al momento de utilizar el Cash on Cash, ya que es una métrica que depende de variados factores, de allí que se tengan que ponderar un par de elementos que lo definen: el cash flow, el cual es un término de origen anglosajón que puede traducirse a flujo de caja y a una perfecta alusión al capital propio invertido.
Conocer la rentabilidad de la inversión propia en la vivienda de alquiler
El flujo de efectivo o de caja anual (Cash flow), hace una perfecta referencia a la liquidez mensual que es capaz de generar un inmueble a través de su alquiler después de liquidar todos los diversos costes operativos requeridos. Es decir, los ingresos que es capaz de generar una vivienda en alquiler una vez descontados los gastos inherentes con la inversión en la vivienda.
El cálculo del cash flow se consigue al sumar todos los ingresos generados mensualmente por la vivienda alquilada (rentas) y restarle los gastos operativos derivados de la explotación de la misma. Manteniéndose entre los más comunes las cuotas hipotecarias, los impuestos de la propiedad, los seguros, la propia inversión inicial y los gastos relativos a reparaciones o a mantenimiento.
Calculando correctamente el Cash on Cash
Para el cálculo del Cash on Cash se utiliza una fórmula que permite la obtención de este porcentaje sobre la rentabilidad de la inversión llevada a cabo en efectivo. Cash on Cash: (Cash flow mensual x 12) / Capital propio inicial invertido. Pero evidentemente se requiere de esta otra fórmula para lograr el cálculo del cash flow mensual; Cash flow mensual: (Renta bruta + otros ingresos) – (Costes operativos + Pago de la hipoteca).
Después se multiplicará el importe por doce meses y se obtendrá el flujo de caja neto anual; seguidamente se calcula el capital propio invertido de modo inicial, sumando todos los elementos anteriormente nombrados. Al tener los montos de ambos importes, simplemente se aplican a la fórmula principal y se obtiene el valor en formato de porcentaje.
La inversión segura en vivienda de alquiler
Todos estos conocimientos relativos al Cash on Cash son capaces de fundamentar las bases para que toda inversión en una vivienda de alquiler pueda ser ponderada de un modo que permita garantizar conocer la rentabilidad que la inversión podrá generar. De allí que sea un mecanismo de altísima eficiencia, a través del cual reconocer con anticipación si la inversión vale la pena, evitando lanzarse a un mercado inmobiliario a ciegas.
Es importante reconocer que el recurso del Cash on Cash es una ponderación que solamente toma en consideración a la inversión de capital propio; es decir, el dinero que se colocará en la compra de una vivienda de alquiler que pertenece al inversor. Por lo que se debe considerar como una opción que solamente hace referencia al capital propio, pero que evidentemente permite reconocer cuanto se necesitará de capital financiado para la inversión.