Comprar un inmueble es el sueño de todos y por supuesto es un momento de excesiva alegría y euforia, en especial si es la primera vivienda porque suele significar un cambio de gran trascendencia en la vida del comprador. Una situación que además de ser una excelente inversión personal, evidencia el inicio de una nueva etapa que puede ser casarse, mudarse a una nueva ciudad, independizarse de los padres o lograr ese nuevo trabajo.
Pero la compra de una vivienda, aunque sea de segunda mano, está regida por un necesario papeleo y unos procedimientos legales y financieros que deben respetarse y que, además de ello, pueden ser engorrosos y conseguir que muchos puedan literalmente perderse si no los conocen a la perfección. Por lo que siempre es necesario conocer a grandes rasgos los procesos y los trámites de compra que acompañan a una vivienda de segunda mano.
La compra de vivienda y sus trámites
Comprar una vivienda de segunda mano implica trámites que pueden catalogarse de igualdad con respecto a una vivienda de nueva, pero que evidentemente tienen que desarrollarse a plenitud para asegurar la legalidad de la operación de compraventa del inmueble y de esta forma proteger legalmente y jurídicamente al comprador y al vendedor de la propiedad.
Estos oficios generalmente están estructurados en un trío de fases, los que se llevan a cabo antes de la compra de la vivienda, los que se realizan durante el propio proceso de compraventa del inmueble y los que se desarrollan posterior a la transacción inmobiliaria. Algunos son de responsabilidad exclusiva del comprador y otros recaen sobre el vendedor, por lo que hay que estar al pendiente de cada uno de ellos.
Los trámites antes de la compra de una vivienda
La reserva o precontrato: Es un documento privado entre el comprador y el vendedor para reservar la vivienda, este trámite no es obligatorio por Ley, pero es de lo más habitual tanto para los casos en que ambas partes son particulares o cuando el vendedor es un promotor inmobiliario. Es un documento que tiene validez jurídica y generalmente va acompañado con un pago o adelanto inicial, como una señal de buena fe por parte del interesado.
Oficios del proceso de compraventa de la vivienda
El contrato de arras: Este documento deja constancia de las intenciones del comprador en adquirir la vivienda y del vendedor de venderla, va acompañado de un adelanto de dinero por parte del comprador y que al momento de la formalización de la venta será descontada del precio final de la vivienda. Por norma se establece un 10% de adelanto, pero puede perfectamente ser otra cantidad a voluntad de un acuerdo entre las partes.
El cambio de estatus del contrato a escritura pública: El notario deja constancia del cambio del propietario de la vivienda y de las condiciones de la venta de un modo detallado. Se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) durante los 30 días posteriores a la venta del inmueble. Su cuantía puede ubicarse dentro del rango del 4% y del 10% del valor total de la propiedad en venta y es un gasto que recae sobre el comprador.
La plusvalía municipal y fiscal: Queda a cargo del propietario de la vivienda y es un tributo que se paga en el Ayuntamiento, el lapso establecido por Ley ofrece un periodo de 30 días tras llevar a cabo la escritura de compraventa, mientras que la plusvalía fiscal hace referencia al aumento del patrimonio y se lleva a cabo en la declaración de la renta del respectivo ejercicio fiscal en el cual se tramite la compraventa de la vivienda.
Trámites después de la compra de una vivienda
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad: De obligatoriedad, si se requiere acceder a una hipoteca, al ser un nuevo usuario es posible tramitarlo directamente ante el notario, pero dentro de los primeros 60 días tras la firma del contrato de la venta.
El cambio de titularidad ante catastro e impuestos: Se debe modificar el titular que aparece ante el catastro y colocar al nuevo propietario de la vivienda, un trámite que goza de ser automático y que se lleva a cabo al momento de modificarse el contrato a escritura pública. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que se paga anualmente y dependerá de cada Ayuntamiento.
Dar el alta a los suministros: Este proceso debe ser llevado a cabo por el comprador y básicamente consiste en contactar con el administrador y comunicarle el cambio de titularidad de la propiedad y el número de cuenta a dónde se requiere el envío de los recibos relacionados con los suministros.