La inversión en bienes raíces, en vivienda y en general en propiedades inmobiliarias está realmente destacando frente a otros sectores del país, posiblemente impulsada por las políticas de la nueva Ley de Vivienda o por la plena recuperación económica. Compra, venta y alquiler de vivienda dominan el vocabulario habitual y diario de las personas, pero también existe una alternativa completamente diferente y se trata de la donación.
La figura de la donación se presenta como una verdadera alternativa a la herencia, con la diferencia de que la donación puede realizarse en cualquier momento deseado y evidentemente la herencia no. Pero recibir una donación implica una serie de dudas que requieren de aclaración con respecto a lo que es posible hacer y a lo que no puedes hacer. Y una de las más comunes es la de ¿Es posible vender una vivienda donada? Y si es posible, ¿Cómo hacerlo?.
La donación de la vivienda
La donación está catalogada como un acto de liberalidad mediante el cual una persona dispone de forma gratuita de una cosa en favor de otra. Por lo que para que una donación tenga efectividad se requiere de la aceptación del donatario, además de ello es un procedimiento del cual se debe dejar constancia escrita ante un notario público, para que goce de la requerida legalidad del caso.
Las donaciones además requieren de obligados trámites, como por ejemplo el donatario tendrá que hacer frente al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el cual está reglamentado por las Comunidades Autónomas. Esto hace posible que cada comunidad disponga de su propia regulación y por consiguiente, que existan regulaciones, reducciones o bonificaciones.
Vendiendo una vivienda donada
Finalizados los trámites y abonadas las cantidades correspondientes a los impuestos por la donación de una vivienda, el donatario estará en plena potestad de vender cuando lo considere oportuno. No necesitará de esperar ningún tipo de plazo y la venta podrá realizarse mediante el procedimiento legal (normal y corriente). Pero antes deberá verificar que la donación no sea condicional, porque entonces tendrá que llevar a cabo ciertas verificaciones.
La venta de la vivienda ante una donación condicional
Cuando la donación de la vivienda es de carácter condicional, es posible que se hayan establecido cláusulas relativas a los plazos o a las condiciones para la venta de la propiedad, por lo que hay que indagar en profundidad, ya que podría presentarse alguna de las siguientes posibilidades o mejor dicho, interferencias en la posibilidad de vender el inmueble.
La imposición al donatario de un plazo o una condición: Si se ha determinado un plazo, la donación está sujeta al sometimiento de un acontecimiento futuro que ocurrirá con seguridad (cumplimiento de mayoría de edad). Ahora bien, si se trata de una condición, entonces se refiere a un acontecimiento futuro incierto (contraer matrimonio, graduarse). En ambos casos la donación queda sujeta a que sucedan los acontecimientos para hacerse efectiva.
El donante se reserva la facultad de disponer de lo donado: Cuando el donante se acoge a este derecho, es posible que disponga de la propiedad a favor de un tercero. Por lo que podría disponer de la vivienda sin necesidad de volver a ser propietario de la misma. Pero, si el donante muere sin haber usado este derecho, entonces el donatario será de inmediato el titular.
El pacto de reversión de la donación: En esta oportunidad se hace referencia a que lo donado puede regresar a ser propiedad del donante. Esto quiere decir que el donante tiene todo el derecho legal de recuperar la vivienda ante una circunstancia o necesidad, durante el plazo estipulado o ante el cumplimiento de las condiciones establecidas con antelación.
La donación con reserva de usufructo: El donante está en la plena capacidad de reservar para sí el usufructo, lo que le permite hacer uso de la vivienda a través de la transmisión de la nuda propiedad al donatario. En esta oportunidad el donatario no podrá vender la propiedad, ni disponer de la vivienda mientras el donante este con vida, porque será con la muerte del donante que la propiedad pasará a ser en pleno del donatario.
Los tributos ante la donación de una vivienda
Ahora bien, si la donación hace referencia a un inmueble urbano, el donatario estaría en la obligación de hacerse cargo de la plusvalía municipal, solamente en aquellos casos en los que se haya incrementado el valor del inmueble desde que fue adquirido. Una vez pagados todos estos gastos es importante que el donatario inscriba la vivienda en el Registro de la Propiedad, y por supuesto a su nombre.
Las responsabilidades tributarias y administrativas del donante se limitan a la inclusión de la propiedad donada (donación) en la Declaración de la Renta, con la excepción de que la vivienda haya sido su vivienda habitual o en el caso especial de que la persona tenga más de 65 años de edad.