Las fincas rústicas representan una opción de inversión inmobiliaria y de vivienda que ha conseguido un excelente auge en los últimos tiempos, una de las causas de este éxito es la gran capacidad de rentabilidad que mantienen gracias a que por regla general ofrecen producción agrícola, forestal o de recreación a sus propietarios y además de ello un inmejorable contacto con la naturaleza y con la tranquilidad que las ciudades no ofrecen.
Este auge ha generado muchas dudas para este tipo de propiedades y una de ellas es la posibilidad de pérdida de la titularidad de una finca rústica o de un terreno rural. Pero no es una pregunta descabellada porque existen una serie de causas legales por las cuales el propietario puede dejar de ser el titular, muchas de ellas por causas voluntarias y otras involuntarias, pero al final de cuentas con el resultado de la perdida de la titularidad del inmueble.
La titularidad de las fincas rústicas en el sector vivienda
En la actualidad, las leyes españolas establecen que la titularidad de la propiedad de una finca rústica o de un terreno rural puede perderse por cerca de una docena de diversas razones, todas ellas establecidas y ancladas de un modo legal en las diversas leyes que rigen a la propiedad. Por lo que es importante mantenerlas en plena consideración y evitar problemas legales y financieros a futuro.
La titularidad de una finca rústica puede estar determinada por una gran cantidad de factores, pero así mismo es posible perderla bajo ciertas circunstancias establecidas en la Ley. Estas van desde la muy común compraventa de la propiedad, en la cual el terreno rural cambia de propietario y por ende el anterior dueño pierde la titularidad del bien, hasta otros casos de mayor complejidad jurídica y de menor frecuencia.
Compra de la finca rústica por un tercero de modo voluntario
Bajo la modalidad de cesión de fincas rústicas, el propietario pierde su capacidad de titularidad, mientras esta titularidad es transmitida a la persona que compra el inmueble y que evidentemente se convierte en el nuevo propietario. Una operación muy común en el mundo de los negocios de las tierras rurales y se lleva a cabo a través de la permuta, la donación o la muy común compraventa de la propiedad.
La revocación de la donación
La donación es uno de los conceptos que más cambio de propietario implica y hoy día representa el cuarto concepto con relación a las fincas rústicas y la actualización de la titularidad. Si bien la donación de una finca rústica no puede ser anulada, la Ley establece un trío de posibilidades especiales en las cuales se revoca la titularidad y se recupera el inmueble. Dentro de las causales rige la supervivencia de los hijos, la ingratitud del donatario y el incumplimiento de cargas.
A través de la expropiación forzosa
Esta situación ocurre cuando el Estado quiere obtener terrenos, bienes y derechos por el causal de utilidad pública e interés general, en estos casos se priva al propietario de la finca rústica en virtud de los intereses generales y de la Administración del Estado. Es obligatoria la figura de una indemnización por expropiación que garantice que el titular reciba el valor justo por el bien expropiado, lo que se denomina justiprecio.
La requisa militar en tiempos de guerra
En época de guerra es posible que las autoridades militares lleven a cabo la expropiación especial de la propiedad, un mecanismo que está perfectamente regulado por la Ley de Expropiación Forzosa. La expropiación puede ser temporal o definitiva con la finalidad de alcanzar los objetivos militares planteados y después de la expropiación las autoridades militares tendrían que indemnizar al antiguo titular con un precio por la finca rústica.
La nulidad de compraventa por condición
El propietario de una finca rústica puede perder la propiedad cuando se anula en contrato de compraventa del inmueble y una de las causales es cuando la compraventa se condiciona a través de una cláusula en la que en caso de que el nuevo propietario no cumpla con las condiciones de pago del precio acordado o en los plazos estimados. Un incumplimiento en el que el comprador puede perder la propiedad y esta regresar al vendedor.
Por embargo o abandono de la finca
Un par de posibilidades reales para perder la titularidad de una finca rústica es el embargo, en el cual se garantiza el cobro de lo adeudado por el propietario del inmueble y se adjudica el terreno al ejecutante del embargo o a un tercero. La renuncia o el abandono de la finca también es un caso de pérdida de la titularidad, esta se debe hacer mediante declaración de voluntad unilateral, y quedará el inmueble sin propietario, atribuyéndose el Estado la titularidad.