La copropiedad es una figura jurídica en la que dos o más personas mantienen la titularidad de un inmueble y esta situación puede perfectamente representar a una finca rústica, con plena independencia de la cuota de participación o del porcentaje que tenga cada uno de los propietarios. En el caso de las tierras rurales, ninguno de ellos tendrá plena propiedad sobre el inmueble y las decisiones estarán ancladas a la tasa de participación de cada dueño.
Además de ello, es importante destacar que ninguno de los dueños tendrá una superficie concreta de campo o de tierras de la finca rústica, sino que se tratará de una cuota llamada “ideal” sobre el terreno o la parcela, pero son comunes los acuerdos entre los propietarios para la explotación de la actividad a desarrollarse en la finca rústica, según la Ley de Vivienda, pero sin otorgarle derechos de exclusividad sobre la zona de la propiedad que se está explotando en común acuerdo.
La extinción de copropiedad en la finca rústica
El Código Civil español es explícito en su artículo 400 y establece que nadie está en la obligación de permanecer en calidad de copropietario de una propiedad, por lo que es perfectamente posible que cualquier de los dueños de un inmueble (incluida por supuesto una finca rústica) pueda solicitar que se divida la propiedad.
Una situación que es muy común en casos de divorcios, separaciones personales o extinciones de sociedades y que en efecto también es posible llevarse a cabo en aquellas herencias donde la finca rústica pasa a manos de varios propietarios. En general, la extinción de copropiedad de una finca rústica simplemente busca eliminar la sociedad que existe entre los dueños sobre una porción de tierras rurales y busca una separación que individualice a la propiedad.
La finca rústica divisible e indivisible
Cuando la finca rústica es divisible: En este caso es perfectamente posible llevar a cabo una división física y material de la finca, de esta forma es posible hacer tantas parcelas como propietarios existan y conseguir la extinción material de la propiedad. La mejor manera de hacerlo es mediante un acuerdo entre las partes y para ello se debe contratar un perito que haga las divisiones.
Posteriormente, se realizará el sorteo de los lotes y la formalización de las nuevas escrituras, toando en plena consideración que si no se logra llegar a acuerdos satisfactorios, entonces se deberá acudir a un juzgado y solicitar la división de la finca rústica entre los copropietarios existentes y conseguir que cada quien sea dueño de su propia finca.
Cuando la finca no es divisible: Esta posibilidad se desarrolla por un par de posibles motivos, que la finca sea indivisible físicamente por falta de extensión y sea imposible generar una parcela funcional para cada uno de los copropietarios o porque es indivisible jurídicamente, ya que al dividirla perdería valor monetario o resultaría inservible para el uso al que está destinada la finca.
Para ambos casos la solución de mayor satisfacción es la de vender la finca a un tercero bajo un mutuo acuerdo de las partes involucradas o en su defecto llevar a cabo la adjudicación a uno de los copropietarios, quien tendrá que compensar económicamente a todos los demás o en su defecto llevar a cabo el proceso de una subasta voluntaria de la finca rústica.
La solución del juzgado y el pacto de indivisibilidad
Si, por el contrario, no es posible llegar a ningún tipo de acuerdo, la única solución posible es la de solicitar la división de la finca rústica a través de un juzgado y como es imposible dividirla, entonces se deberá solicitar la salida de la finca rústica a subasta pública y el dinero resultante se dividirá entre los copropietarios, siempre manteniendo la debida proporcionalidad al nivel de participación en la propiedad y después de descontados los respectivos gastos.
Esto quiere decir claramente que si uno solo de los copropietarios se niega o se opone a la división de la finca o a un mutuo acuerdo, no queda más que acudir a la solución legal del juzgado. De allí que la máxima recomendación siempre será la de extinguir los recursos de acordar un acuerdo mutuo y evitar los conflictos, el tiempo de espera y los gastos que implica la solución final de un juzgado.
Es importante mantener la máxima claridad de que no será posible llevar a cabo la extinción de una copropiedad cuando entre los dueños exista un pacto de indivisión y es que el Código Civil español permite regular los acuerdos de extinción de copropiedad de una finca rústica. Específicamente gracias a su artículo 400.2, y que determina que la propiedad no pueda dividirse, manteniendo plazos de duración de 10 años como máximo para estos acuerdos mutuos.