Toda inversión está atada a una palabra clave y es “rentabilidad”, ya sea que compres para vivir y revalorices la inversión “que la vivienda aumente de precio con el tiempo” o que compres con la intención de arrendar y además de la revalorización puedas obtener rentabilidad a través del alquiler de la vivienda. Esta rentabilidad está entendida como el rendimiento económico que una vivienda en propiedad es capaz de producir al ser alquilada a cambio de una renta mensual.
Destinar un capital económico para ser invertido en vivienda de alquiler es una de las fórmulas más utilizadas por los inversores, sean grandes o pequeños y esto se debe principalmente a los beneficios obtenidos y a los mínimos riesgos asociados. Esta rentabilidad variará en dependencia de algunos factores determinantes, pero a grandes rasgos siempre será positiva, es decir, generará las respectivas ganancias económicas esperadas en toda inversión.
Conceptos claves en la rentabilidad de una vivienda en alquiler
Calcular esta rentabilidad como un paso previo a la inversión es determinante para desarrollar una excelente proyección financiera con respecto a la compra de una vivienda con fines de alquiler. Además, es una situación financiera que debe monitorearse en el tiempo para mantener la seguridad de que dicha rentabilidad se encuentra dentro de los márgenes adecuados.
Es preciso mencionar que la gran mayoría de los sitios web de las inmobiliarias disponen de calculadoras online absolutamente automatizadas para que puedas darte una precisa idea de la conveniencia real de la compra de un inmueble que vaya a ser destinado a inversión y establecer con certeza si la renta a ser percibida por una vivienda en alquiler es la adecuada para la inversión llevada a cabo.
La rentabilidad de la vivienda en alquiler y los factores que la afectan
El universo de factores y variables que intervienen en determinar la rentabilidad de una vivienda de alquiler son amplios y extensos, además de flexibles. Pero es posible determinar una media general para explicar a grandes rasgos cuáles de ellos son los que mayor peso tienen al momento de calcular la rentabilidad real de una inversión relativa a una vivienda para alquiler.
Aquí el precio de la compra de la vivienda es un factor primordial porque hace relación directa con la inversión a llevarse a cabo, la hipoteca (en caso de tenerla) es un gasto fijo a tener en consideración y deberá restarse a la inversión total. La renta del alquiler que la vivienda producirá y se refiere a los ingresos percibidos y generalmente se maneja como una cifra anual.
La rentabilidad bruta hace referencia a la inversión total con plena referencia a los ingresos del alquiler, así como los gastos de la inversión, los cuales se asocian a todos aquellos relativos con la compra de una vivienda y que deben ser sumados al precio del inmueble, entre ellos se incluyen los impuestos, los gastos de notaría, las reformas y las necesarias comisiones en caso de existir intermediarios.
Otros factores a tener en consideración al invertir en vivienda
Los gastos fijos son aquellos inherentes con el hecho de ser propietario de una vivienda, dentro de este universo está el de la comunidad de vecinos, el IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), los servicios y los suministros. Y aquí es importante mencionar los respectivos gastos por mantenimiento, es decir, todos aquellos derivados al mantenimiento de una vivienda y relacionados con desperfectos ocasionales.
Un panorama general en el cual es posible evidenciar una “rentabilidad neta”, en la que se engloban todos los conceptos recién nombrados y se debe tener en cuenta los ingresos totales anuales para restarle o descontarle los gastos totales y a este resultado dividirlo entre la inversión total. Obteniendo como resultado lo que se llama rentabilidad neta y es la que determinará la viabilidad de la inversión en vivienda de alquiler.
Calculando la rentabilidad de tu vivienda en alquiler
La precisión en el cálculo de la rentabilidad de una vivienda en alquiler es primordial para verificar que la inversión a llevarse a cabo vale la pena, esta operación generalmente puede hacerse mediante una fórmula matemática y se define: [Los ingresos brutos del alquiler – (gastos del arrendamiento + gastos de hipoteca “de existir”) / fondos propios del inversor] x 100. Recordando que si existe una hipoteca, la rentabilidad disminuirá por culpa de los intereses generados.
Los expertos recomiendan al menos una rentabilidad de un 5% o de un 6% como mínimo para que la propuesta de inversión pueda definirse como interesante, aunque es posible que rentabilidades menores puedan solucionarse con la realización de mejoras en la vivienda. Lo que elevaría la inversión, pero al mismo tiempo también la renta de los alquileres, y así se podría justificar claramente una rentabilidad mayor.