La intervención del gobierno en el gravamen de los alquileres es una realidad en España y esto gracias a la nueva Ley de Vivienda, cuyos alcances tienen que ver con los topes en los alquileres y en definitiva las prohibiciones relacionadas con la superación del IPC. Se han considerado límites para frenar la especulación y los posibles descontroles y estos son del 2 % para este 2023 y de 3 % para el 2024, mientras se establecen los mecanismos para un nuevo índice.
Este nuevo índice, que entrara en vigor a partir del 2025, tendrá la tarea de ser mucho más estable y siempre deberá ser inferior a la evolución del IPC con la plena intencionalidad de topar los aumentos relacionados con la renta por renovaciones anuales. Además, la nueva Ley de Vivienda rebaja la figura del gran tenedor de 10 propiedades a solamente 5 inmuebles y aplica para todas aquellas personas físicas o jurídicas.
La nueva Ley de Vivienda y las zonas tensionadas
Las mejoras y las facilidades para la declaración de zonas tensionadas igualmente se tratan en esta nueva Ley de Vivienda, donde se extienden las áreas para la aplicación de las medidas de control. Por lo que ahora se debe cumplir con un par de condiciones para que una zona sea declarada como área tensionada: cuando la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos superen el 30 % de la renta media de las viviendas o cuando el precio de compra o el alquiler aumente por sobre los 3 puntos por encima del IPC en un lapso de tiempo de 5 años antes de declarada zona tensionada.
Además, está la agravante de ser una ley sin incidencia de obligatoriedad para las Comunidades Autónomas y es que estas medidas solamente serán implementadas en aquellas Comunidades Autónomas que lo soliciten y ya existe un pronunciamiento oficial de una de ellas, siendo un caso específico el de la Comunidad de Madrid, quien ya ha declarado que no lo hará.
Los beneficios fiscales en La ley de Vivienda
Los topes en los alquileres se establecerán en dependencia de la modalidad de contrato y de propiedad y se implantarán mediante la indexación a la renta anterior en vigor para todos los pequeños propietarios y por supuesto con plena referencia en la aplicación de los nuevos índices de contención de precios establecidos para los grandes tenedores.
También existen una serie de beneficios catalogados como incentivos fiscales encargados de lograr que los pequeños propietarios logren mantener los precios de sus alquileres y si es posible bajarlos. Estas bonificaciones fiscales tienen relación directa con el IRPF y serán del 90 % si la rebaja del alquiler es de un 5 % y del 70 % si se alquila la propiedad a jóvenes con edades comprendidas desde los 18 a los 35 años.
También está la posibilidad de optar a bonificaciones fiscales del 60 % si se han llevado a cabo actualizaciones que incluyan rehabilitaciones en los últimos 2 años y en general bonificaciones de hasta 50 % sin necesidad de cumplir con ningún tipo de requisitos y simplemente con el hecho de entregar en alquiler la propiedad.
La regulación de los topes de alquiler y los gastos
Los topes de alquiler son necesarios para que los pecios se mantengan estables y por ello los pequeños y grandes tenedores no podrán subir estos alquileres al realizar nuevos contratos, a excepción del 2 % de margen para este año 2023 y del 3 % para el próximo 2024 con la salvedad de topes de 10 % en aquellos casos donde se habilite la vivienda con mejoras que incluyan gastos que superen el 10 % del valor de compraventa de la misma.
Los gastos de la gestión inmobiliaria, así como de las diversas formalidades del contrato, siempre estarán a cargo del arrendador, es decir, se elimina el mes habitual adicional que pagaban los inquilinos a las inmobiliarias con respecto a estos gastos. Y se activan diversas protecciones hacia los inquilinos frente a los desahucios y los procedimientos legales para llevarlos a cabo, siempre manteniendo la ventaja y la inclinación a favor del inquilino.
¿Qué beneficios fiscales existen para pequeños propietarios según la nueva ley?
Los beneficios fiscales para pequeños propietarios según la nueva ley se basan en incentivos fiscales aplicables a las Comunidades Autónomas que decidan implementar la normativa. Estos incentivos incluyen bonificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) que oscilan entre el 50% y el 90%.
Algunos ejemplos de bonificaciones fiscales son:
- Bonificación del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en zonas tensionadas.
- Bonificación del 60% si se realizan obras de rehabilitación o mejora en el inmueble.
Además, hay bonificaciones aplicables a todo el territorio, independientemente de la decisión de la Comunidad Autónoma sobre la Ley de Vivienda:
- Beneficios fiscales para aquellos que rehabiliten una vivienda y la pongan en alquiler.
- Bonificaciones para aquellos que cedan un inmueble residencial a las administraciones públicas o a una organización sin ánimo de lucro.
En el caso de pequeños propietarios (menos de 10 viviendas), la bonificación de hasta el 90% se aplicará si admiten bajar el precio del alquiler. El máximo de dicha bonificación (90%) se aplicará si los pequeños propietarios aplican un descuento de al menos un 5% respecto al precio de la renta del contrato inmediato anterior si la rebaja del precio del arrendamiento se realiza en inmuebles situados en las denominadas «zonas tensionadas»